伦敦新推“海外投资者限购令”,怎么一回事?

2018-03-09 17:16 未知
  
住房危机,一直以来都是英国最为头痛的一个话题。

从2008年金融危机过后至今,政府换了一届又一届,每次都把解决住房危机的口号喊得震天响,但住房问题却呈现出缺口越来越大的趋势。

归根结底,还是英国买房的人在增多,但是住房供应量跟不上。

(具体可以参考我们之前的文章:盖房子慢就算了,批了还不建,英国人的“拖延症”真的得治治了…)

市场上,房子的供给跟不上需求,导致的直接结果就是房价升高。

海外投资人而言当然是好事情,但对本国人,尤其是年轻人来说就有点苦不堪言了。

住房危机现象最严重的地方当然是首都伦敦。

且不说房子不够,房价还高,英国政府这两年也是为没有房子住的年轻人操碎了心。

又是先推出 Help-to-Buy 计划,又是再推出完全豁免首套房产的印花税(30万英镑以下,伦敦地区),但是问题都难以得到根本的解决。

一个正常在伦敦上班的人的平均工资34,963英镑,比其它地区要高出不少。

但房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)却是所有城市中最高,达到了骇人的14.5。

哪怕算上Help-to-Buy政策提供的首套房购买优势,只交付5%的首付,不算乱七八糟的额外成本,平均花费在£51,821。

£51,821对于一个不习惯攒钱,在20岁出头,刚在伦敦参加工作的年轻人是一个什么概念?

就算按照平均工资来算(刚开始工作的年轻人实际工资应该少于这个数),除去每月将近工资45%的房租,以及吃饭住宿穿衣出行等生活成本,这笔首付他们要攒12年。
伦敦新推“海外投资者限购令”,怎么一回事?

其实5万多英镑,对于一个一般的英国家庭来说也不是出不起。但由于国情和文化的不同,以及没有攒钱的习惯,一般家庭不会拿出钱来帮助孩子买房。

(可以参考我们之前的文章:最新报告:英国年轻人还是买不起房!这就是为什么我们继续看好英国买房出租的投资!)

年轻人的住房危机,这几年已经端倪初显,而在未来,很可能就会上升至一个社会问题。

所以今年2月初的时候,伦敦市长Sadiq Khan又宣布推出新政,保护伦敦居民的买房优先权。也就是我们今天要说的限购令。

1.限购令

所谓限购令,针对的就是这篇文章大多数的读者,也就是来伦敦买房的海外投资人。

具体政策是这样的:伦敦低于35万英镑的新房,要求开发商在开始销售的第一个月只卖给伦敦居民,第二个月和第三个月对英国居民开放售卖,三个月之后,才可以允许海外买家购买。
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且据伦敦市长办公室透露,限购令的推行时间大概就在今年夏天。

2.限购令背景

为了推行这个政策,这位巴基斯坦裔的伦敦市长事先也是做足了功课。

伦敦政府委任伦敦政经(LSE)和约克大学(University of York)共同进行伦敦的房地产市场调查,主要有以下这么四项:

在伦敦,有多少新建住房卖给了居住在海外的买家?
新建住房有多少是空置的?这些空置住房中有多少产权是属于海外买家的?
房产开发对海外买家的依赖程度是多少?
来自海外的资金是如何促进伦敦的房源供给的?
这四项调查的结果显示:

海外对伦敦房产的投资占总投资的76%!

这其中就包括了很多在伦敦买房的海外投资者。

据约克大学数据,海外买家所占比例如下图所示:
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可以看出,来自香港的买家所占比例最大,为28%!

其次为新加坡(20.1%),马来西亚(7.1%),中国大陆(5.4%),海峡群岛(英语:Channel Islands,5.1%),英属维尔京群岛(British Virgin Islands,3.2%),阿拉伯联合酋长国(3%), 沙特阿拉伯(2.9%)

其中,前四名均来自亚洲,而这四个国家和地区在伦敦购房的投资者加起来所占比例高达61%
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这个数据还是多少让人有些惊讶的:仅仅来自香港和中国大陆的华人投资者就占到了33.4%,毋庸置疑是伦敦房产的最大买家!

排名第一的是香港买家,这也得益于大多香港投资者对伦敦房产市场了如指掌。

这个结果催生了如今的海外限购令。

2.多少新建住房卖给了海外买家

首现伦敦大体上分为四个大块,即伦敦中心区(Prime London),新兴区(New Growth),内伦敦(Inner London)和外伦敦(Outer London)。

详细见下表:
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地区不同,海外买家的新建房产购置量也不同。

总体上,提取了2014-2016比较详尽的数据(2017年数据统计还不完全),全伦敦新建住房中海外买家的比例占了13.2%。剩余86.8%都是由英国人消化。

2011年-2014年是海外买家最活跃的时间段,随后略有下降,但整体差别不大。

买房的地段,伦敦中心区占了36%,内区和新兴区占16%。外区占了6%。
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而主要的海外买家,来自中国和新加坡。仅香港就占了所有海外房产交易的28%。

价格上来说,以20万-50万英镑为大头,达到了50.5%。这也意味着许多给伦敦年轻人准备的刚需房,都被海外买家抢走。
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之所以把限购令价格设置在35万英镑,主要为了为伦敦低收入家庭提供方便。

3.房产开发对海外买家的依赖程度

伦敦政经和约克大学的调查都显示了同一个结果,即海外买家已经成为了伦敦房产开发链上不可或缺的一环。所有的大型开发项目全都在一定程度上依赖海外资金。尽管一些开发项目在没有海外资金的前提下一样可以完成,但住房数量势必减少,工期势必拖长。

自从2009年,英国走出金融危机的阴霾,但危机后的市场活跃度大不如前,资金萎靡。

但来自海外的资金,借危机后跌至冰点的伦敦房价嗅到商机,展开了大规模的投资。远东资金的注入盘活了伦敦的房产开发商,并借此进入一个良性循环。可以说伦敦房市能有今天,海外买家功不可没。

如今的伦敦,受海外买家青睐的多是期房(Advanced Sale),即正在开发中的房产项目。

这些项目前期投入低,一般银行会在项目建成40-60%的前提之下放贷。此时出手豪爽的海外投资人成为了开发商的救命稻草。

海外买家期房预付的订金解决了开发项目前期资金的问题。收回尾款之后再还银行贷款,这是一个双赢局面。

而在伦敦市长推出限购令之后,包括Berkeley、Telford Homes、Bellway、Linden Homes等重量级英国开发商都表示自己会响应号召,加入35万英镑以下房产优先销售给本地人的计划。

4.开发商依赖海外买家,为何还站队支持限购令?

35万英镑以下房产优先销售给伦敦和英国居民,这对海外买家的影响说实话并不大。

因为伦敦35万英镑以下的房产相对太少,Zoopla的数据显示,目前伦敦的平均房价约为 £656077,可想而知35万英镑以下的伦敦房产是什么标准。

要么偏远,要么破旧,要么不够安全,要么小…对海外买家的吸引力并不大。

因此开发商利利索索地响应了最快在今年夏天出台地“限购令”。

当然,“限购令”的风声也会让很多海外买家未雨绸缪,着急对伦敦35万英镑以下的房产出手,也许会带动新一轮的购房需求。

5.伦敦工党市长–Sadiq Khan

1970年,Sadiq Khan出生在伦敦南部的一个平民家庭,父母是巴基斯坦裔移民,父亲是一名公交车司机。

在家里的8个孩子中,他排名第5

父母微薄的收入要养活一家十口,因此一家人一直住在政府的廉租房里,上的学也是普通的公立小学

长大后,Sadiq 在北伦敦的大学里学习法律,毕业后成为了一名人权律师

加入工党后,2005年,他当选英国下议院议员

3年后,他加入工党内阁,此后政途一片坦荡

2016年5月,他成功在4党候选人中脱颖而出,成为伦敦市长。

当选市长后的Sadiq,一方面想保持伦敦开放的投资环境,另一方面也想为工党拉票,继续拉拢支持工党的年轻人的“芳心”。今年2月提出的针对海外买家的“限购令”正是拉拢年轻选民的好办法。

去年大选的时候,工党党魁Jeremy Corbyn甚至还提出“承诺将免去英国大学生每年9000英镑的学费”的诱惑条件帮助竞选

虽然口号是好的,但是现实是残酷的

由于无力实施已陷入严重财政赤字的养老金计划,英国高校联合会提出将养老金计划从目前的固定收益模式改为分配模式,即把原本每月按固定比例发放给教师的退休金投入股市交易,所获利润用于未来养老金分配。

这令英国高校的每个教师退休金缩水1万英镑,年轻教师的损失更重,退休后的养老金将损失过半。

于是,今年包括牛津大学、剑桥大学在内的60多所英国高校教职员工本月22日已经开始罢工,预计100多万学生将受到影响…

相比工党党魁科尔宾这个“英国学生免学费”的拉票做法,伦敦市长Sadiq的“限购令”更具有可行性。

但“限购令”也要经过正常流程,讨论来,讨论去,最快也要几个月后,如果进程受阻,估计要很久以后才会实施

外城网的结尾提示:

整理一下这个限购令拟定之前的市场调查,可以得到如下这么几个比较有用的信息:

1、伦敦房产的海外买家,投资的地段伦敦中心区占大头

2、基本上所有地产开发项目都依赖海外资金,可以说没有海外投资就没有新房。

这么一来,就不难看出所谓的 “海外限购令” ,对伦敦房市的冲击并不会很大,而相比去年的印花税改革带来的影响,实在小了很多。

首先,占投资大头的伦敦中心区(Prime London),不管老房新房,房价就没有低于35万英镑的。当然普通年轻人也买不起那里的房。

年轻人买得起的房,在伦敦外区(Outer London),而那里的海外买家只有6%。

其次,就算限购令实行,买不起房的一样买不起,投资人大可以等到3个月之后再买房。

因为海外买家买的房用于出租,租给谁?

租给伦敦人。

当然,要说作用也是有的,限购令确实可以限制到一些专门买期房做投资的海外公司。可以为少数地区的年轻人减少一些竞争压力

所以到目前看来,所谓 “海外限购令” 不过是伦敦新市长为拉年轻人选票而玩的一场政治游戏。

“限购令”对未来伦敦的房产市场不会造成太大冲击。

责任编辑:Fanny
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